Dr. Romsics Márton, a Budapesti Corvinus Egyetemmel közös szervezésű BADI képzésünk (Bankmenedzsment Diplomaprogram) végzett hallgatója szakdolgozatában a nem teljesítő ingatlanfedezetes hitelek kezelését és esetleges újrafinanszírozását elemezte. Márton a következőben röviden bemutatja, milyen módon képzelhető el egy második esély a jelzáloghitelek újrafinanszírozásával.
„A 2007-2008-as válság kapcsán mindenkinek a megnövekedő törlesztőrészletek, illetve a nagy számban elinduló végrehajtások jutnak eszébe. Kevés volt azon családok száma, akiket nem érintett valamilyen formában válság és az ehhez kapcsolódó makrogazdasági kockázatok, valamint az ezzel járó hitelkockázatok növekedése.
A téma aktualitása továbbra is megkérdőjelezhetetlen, hiszen a bedőlt hitelek nagy része nem eltűnt, csak átalakult. A probléma ma csak azért nincs annyira szem előtt, mint a válság éveiben, mert a banki működéshez szorosan nem kapcsolódó behajtást a bankok sem üzletileg, sem reputációs okokból nem voltak hajlandók tovább felvállalni.
Banki körökben a felmondott hitelek kezelését az utóbbi időkben nem tekintik banki feladatnak. Ezzel lehet vitatkozni, azonban az tény, hogy az utóbbi pár évben a tartozások ügyei követelésvásárló és -kezelő cégekhez kerültek. A gyakorlatban tehát látható, hogy a bedőlt hitelek kezelése egyre kevésbé része a banki üzletmenetnek.
Úgy gondolom, a gazdasági válságokkal kapcsolatban leginkább azt érdemes észben tartani, hogy rendre jónéhány évnyi gazdasági fellendülés tapasztalható utánuk. Jelenleg is tart a 2008-as válságot követő pozitív világgazdasági konjunktúra,annak a hitelezésre gyakorolt legfontosabb hatásaival egyetemben: alacsony a jegybanki alapkamat, a foglalkoztatottság növekszik, a munkanélküliségi ráta alacsony, és növekednek az ingatlanárak.
A bedőlt hitelek kezelése kapcsán azonban alig volt olyan állami intézkedés, ami ezt a gazdasági fellendülést meglovagolta volna. Értem ez alatt a hitelezéskori, felmondáskori és jelenlegi adósi helyzetek újraértékelését. Általánosságban elmondható, hogy a jövedelmi helyzetek jobbak jelenleg, mint a hitelt érintő előző két fordulópont értékelésénél.
A fedezeti ingatlan értékek az elmúlt években csúcsokat döntenek, ezzel javítva a Loan to Value (LTV) arányt, ami elsősorban a jelzálogjogosult érdekeit szolgálja, másodsorban az adósét is, tekintve, hogy a jobb LTV arány mellett, sikeres ingatlanértékesítés esetén a tartozás nagymértékben csökken, netán meg is szűnik.
A végrehajtási eljárások díjai általánosságban a teljes hitel közel 10 %-át tehetik ki. A végrehajtás elrendelésétől kezdve ezzel a díjjal már nem tud kalkulálni a hitelező, legalábbis, ha azt az ingatlan várható értéke nem fedezi. Ráadásul az eljárás megindításának költségeit a hitelező előlegezi, és ezzel a megoldási lehetőségek száma jelentősen csökken.
A refinanszírozáson keresztül megoldási javaslatot kívánok nyújtani azon hitelesek problémájára, akiknek a visszafizetési hajlandóságuk megvolt, azonban rajtuk kívül álló okok miatt nem tudták rendezni a tartozásukat. Hitelezői és adósi oldalról egy olyan win-win helyzet megteremtését tűztem ki célul, amiben mindkét fél jól jár, és a hitelezőnek nem kell állami kényszert igénybe vennie, megspórolva így a végrehajtói költségeket.
A követelés nem teljesítése nem egy statikus állapot, a dinamikusan változó makro- és mikrogazdasági környezet lehetővé teheti azt, hogy valaki éljen egy újabb eséllyel, és részt vehessen a refinanszírozásban. A mérhető paraméterek – nem kizárólag a refinanszírozáson keresztül – a késedelmes jelzáloghitelek hagyományos workout kezeléséhez is segítséget nyújthatnak.
A hitelkockázati irodalom alapvetően a PD (nem fizetési valószínűség), az LGD (veszteségráta nem fizetés esetén) és az EAD (kihelyezés nagysága default állapot fennállásakor) paraméterek szerint közelíti meg a hitelek kockázatát bedőlési szempontból.
PD esetén a statisztikai alapon történő megközelítés nem csak az adós természetétől függ. A scoring rendszer lényege, hogy az adósminősítésen keresztül felmérhető legyen az a nem fizetési valószínűség, ami a hitel eredeti futamideje alatt bekövetkezhet. A makrogazdasági környezet természetesen meghatározó e tekintetben is (pl. világgazdasági válságok esetén).
Az LGD ráta függhet a fedezettől, a hitel szenioritásától, illetve a workout minőségétől. Többféle LGD módszertan létezik, Magyarországon a historikus LGD az elfogadott mérési mód.
A módszertan lényege, hogy a workout tevékenység során potenciálisan keletkező nyereségeket a mindenkor fennálló veszteségekkel párhuzamosan mérlegeli. Természetesen a tevékenység során felmerülő számos változó mérése rendkívül nehéz, így a módszertan használatakor sok bizonytalanság merülhet fel.
A PD és az LGD kapcsán érintettük, hogy a változó környezet miatt nehéz egy kihelyezett hitel esetén egy esetleges bedőléssel kalkulálni. Ehhez társul egy, ugyancsak nem mérhető adat, a hitel-visszafizetési morál, ami a devizahitelek esetében javuló tendenciát mutat.
Ami a vizsgálat tárgyát képezheti minden esetben, az a fedezet és a munkabér értéke a hitelezőnek. Az utóbbi évek makrogazdasági folyamata húzta magával mindkettőt, ezáltal a fedezettség a szigorodó hitelezési környezet ellenére egyre kevésbé jelent problémát a hitelezőnek.
Bármely vizsgált állományra nézve általánosságban kijelenthető, hogy a hitelkihelyezéskor a fedezeti és a munkabér adatok jóval alacsonyabb bázison voltak, mint jelenleg. Ezáltal a hitelkockázati paraméterek (hívjuk őket refinanszírozási kockázati paraméternek) javultak, függetlenül az éppen aktuális default nagyságától, ami a késedelmi kamatok miatt jelentősen megnőtt.
A fedezetek oldaláról az LTV-ráta meghatározó lehet egy adott helyzetben. Amennyiben a ráta 100% alatti, a hitelező mérlegelheti, hogy megéri-e neki az újrafinanszírozás, hiszen végrehajtási eljárásban akár a teljes követelés, az igényérvényesítéssel felmerülő költségekkel együtt megtérülhet. Az újrafinanszírozás abban az esetben lehet előnyös mindkét fél számára, amennyiben az adós rendelkezik egyéb fedezetlen ügyletekkel. Ebben az esetben egy konszolidáló új hitellel, az összes ügyletre vonatkozóan az adós kedvezőbb költségekkel szabadulhat, mint a jelenleg elterjedt konstrukciókat alkalmazva.
100% LTV érték felett – tekintve, hogy nincs teljes fedezettség – mindenképpen átgondolandó egy esetleges újrafinanszírozás. Itt hitelezői oldalról azt érdemes vizsgálni, hogy az ügyfél jövedelméből milyen értékig térülhet a hitelező – akár a fedezet értékén felül.
Ettől függetlenül 100% LTV érték felett az elengedéssel kombinált refinanszírozásnak van inkább létjogosultsága, de az „arany középút” hitelezői oldalról valahol a jövedelemből várható térülés és a fedezeti ingatlan értéke között lehet.
A korábban már említett scoring rendszer más megközelítésben vizsgálná a refinanszírozási kockázati paramétereket, mint azt a hitelező az eredeti hitelkihelyezéskor tette.
A jelenlegi makrogazdasági környezetben minden paraméter adott ezen megoldás hosszútávú alkalmazásához. Bízom benne, hogy egyre több hitelező és ügyfél fog élni a „második esély” adta lehetőséggel, illetve abban. hogy az álláspontok közelebb hozhatók a fenti paraméterek vizsgálatával.”
